Lettre au bailleur après un décès : résiliation ou transfert du bail

L'article 14 dresse une liste fermée. Le bail est transféré au conjoint survivant — plus exactement, dit le texte, à celui « qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil », car le conjoint cotitulaire relève de cet article et non de l'article 14 —, aux descendants qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an. La condition d'un an ne pèse pas sur le conjoint ni sur le partenaire de PACS — elle pèse sur tous les autres.

Le point le plus dur à entendre : la qualité d'héritier ne donne aucun droit sur le logement. Un enfant qui n'habitait pas avec son parent depuis au moins un an hérite des dettes du bail, pas du bail lui-même. Et à l'inverse, une personne à charge sans aucun lien de parenté peut, elle, reprendre le logement.

Le transfert n'a pas à être demandé ni accordé : la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 28 septembre 2022 non publié au Bulletin, qu'il opère par l'effet même de la loi, à la date du décès. Votre courrier ne sollicite donc pas une faveur : il notifie un état de fait et demande au bailleur d'en tirer les conséquences.

• Conjoint marié et partenaire de PACS : aucune durée de cohabitation exigée.
• Descendants, ascendants, concubin notoire, personnes à charge : au moins un an de vie commune à la date du décès.
• En cas de demandes multiples, c'est le juge qui tranche, en fonction des intérêts en présence.

C'est la différence la plus lourde de conséquences entre mariage, PACS et concubinage. L'article 1751 du Code civil rend le conjoint marié cotitulaire du bail de plein droit — automatiquement, quel que soit le régime matrimonial, même si le bail a été signé avant le mariage, même s'il ne porte qu'un seul nom, et « nonobstant toute convention contraire ». Il n'a rien à demander : il est déjà locataire, et le texte lui donne au décès un droit exclusif sur le bail.

Le partenaire de PACS, lui, n'est cotitulaire que si les partenaires en ont fait la demande conjointement. À défaut, il n'a que le transfert de l'article 14 — qui, heureusement, ne lui impose aucune durée de cohabitation. Le concubin, enfin, n'est jamais couvert par l'article 1751 : il ne dispose que de l'article 14, et seulement s'il est concubin notoire et justifie d'un an de vie commune.

Un droit distinct mérite d'être connu du conjoint survivant : l'article 763 du Code civil lui donne, pendant un an, le remboursement par la succession des loyers du logement qu'il occupait effectivement à titre d'habitation principale, au fur et à mesure de leur acquittement. Ce droit est d'ordre public.

Le bail est alors résilié au jour du décès, sans formalité, sans congé, sans décision de justice. Il n'y a donc pas de préavis à respecter — et le décès ne figure d'ailleurs dans aucun des cas de préavis réduit de l'article 15, ce qui est logique puisqu'il n'y a pas de congé du tout.

Les loyers échus avant le décès sont une dette de la succession : les cohéritiers y contribuent à proportion de ce qu'ils recueillent et en répondent pour leur part successorale. Pour la période pendant laquelle les meubles du défunt occupent encore les lieux, une somme reste due jusqu'à la remise des clés. Nous préférons le dire honnêtement : sa qualification juridique exacte — loyer ou indemnité d'occupation — n'est tranchée par aucun texte que nous ayons pu vérifier. En revanche, l'affirmation selon laquelle les héritiers devraient trois mois de loyer au titre d'un préavis est, elle, clairement contraire à l'article 14.

Si la succession est déficitaire, deux issues existent : renoncer, ou accepter à concurrence de l'actif net, ce qui limite l'exposition à la valeur des biens recueillis. C'est une décision à prendre avant de commencer à payer.

Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. À défaut, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée de retard (article 22 de la loi de 1989).

Un détail décide de cette majoration : elle n'est pas due si le locataire — ici, les héritiers — n'a pas communiqué au bailleur sa nouvelle adresse. C'est le réflexe numéro un de ce courrier : indiquer noir sur blanc l'adresse à laquelle écrire et virer les fonds. Le dépôt de garantie est une créance de la succession ; en cas de transfert du bail, il suit le bail et n'est pas restitué.

L'état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement, à la remise des clés. La loi ne dit pas qui le signe quand le locataire est mort — aucun texte ne désigne les héritiers ni le notaire. Elle prévoit en revanche une issue sûre : s'il ne peut être établi amiablement, il l'est par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Sans état des lieux, la partie qui a fait obstacle à son établissement ne peut invoquer la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil.

En location meublée, tout ce qui précède change. L'article 25-3 énumère limitativement les articles applicables aux meublés, et l'article 14 n'y figure pas — l'article 15 non plus. Il n'existe donc en meublé ni transfert légal, ni résiliation de plein droit : le bail se poursuit avec les héritiers, qui peuvent y mettre fin à tout moment avec un préavis d'un mois. En revanche, l'état des lieux, le dépôt de garantie et l'obligation d'assurance s'y appliquent bien.

En logement social, l'article 14 s'applique mais sous deux conditions supplémentaires posées par l'article 40 : le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution — notamment les plafonds de ressources — et le logement doit être adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont exigées ni du conjoint, ni du partenaire de PACS, ni du concubin notoire, ni — s'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an — des ascendants, des personnes handicapées et des personnes de plus de 65 ans. Un descendant, lui, y reste soumis.

Dernier point, et c'est le plus coûteux si on l'ignore : ne résiliez pas l'assurance habitation avant d'avoir rendu les clés. L'article L.121-10 du Code des assurances prévoit qu'elle continue de plein droit au profit des héritiers, qui en deviennent débiteurs solidaires. Tant que les meubles du défunt sont dans les lieux, un dégât des eaux ou un incendie reste à leur charge — et la période de vidage est précisément celle où les allées et venues sont les plus nombreuses.

• Meublé : l'article 14 ne s'applique pas. Le bail continue avec les héritiers, résiliable sous un mois.
• Logement social : conditions de ressources et d'adaptation, sauf pour le conjoint, le partenaire de PACS et le concubin notoire.
• Assurance habitation : à conserver jusqu'à la remise des clés, jamais résiliée avant.