Courrier au syndic de copropriété après un décès

L'article 6 du décret n° 67-223 dispose que « tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire ». Deux points en découlent : le texte ne distingue pas selon que le transfert est à titre onéreux ou gratuit, et il autorise expressément les parties — donc les héritiers — à notifier directement.

Son alinéa 2 fixe le contenu obligatoire de la notification : la désignation du lot ou de la fraction de lot, les nom, prénoms et domicile réel ou élu de chaque nouveau titulaire de droit, l'adresse électronique sous réserve de l'accord exprès de l'intéressé, et le cas échéant l'identité du mandataire commun prévu aux alinéas 2 et 3 de l'article 23 de la loi de 1965 — ces mêmes mentions valant aussi pour lui. Une seconde phrase, souvent oubliée, ajoute que la notification comporte le cas échéant l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de la même loi : c'est le cas si le défunt avait adhéré à un emprunt collectif de la copropriété. Le courrier généré ci-dessous reprend ces rubriques dans l'ordre.

L'alinéa 3 est celui qui règle la confusion la plus fréquente : cette notification « doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ». Autrement dit, ce sont deux formalités distinctes, et l'avis de mutation de l'article 20 n'a pas lieu d'être au décès. Il redeviendra applicable le jour où les héritiers revendront le lot : c'est alors, et alors seulement, que le syndic pourra former opposition sur le prix de vente pour les charges impayées.

• Désignation du lot : numéro de lot, bâtiment, escalier, étage tels qu'ils figurent au règlement de copropriété.
• Nom, prénoms et domicile réel ou élu de chaque héritier — le domicile élu permet de centraliser la correspondance chez l'un d'eux ou chez le notaire.
• Adresse électronique uniquement si l'intéressé y consent expressément : le texte l'exige.
• Identité du mandataire commun de l'indivision, lorsqu'il y en a un.

Tant que le partage n'est pas intervenu, le lot appartient à l'indivision successorale et les héritiers ne votent pas individuellement. L'article 23, alinéa 2, de la loi de 1965 est net : « En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic. »

La voie normale est donc l'accord amiable, et il se règle par une simple lettre — celle-ci. Désigner le mandataire commun dans la notification adressée au syndic évite deux ennuis : la copropriété continue de fonctionner, et personne n'a à saisir le tribunal. Car l'alinéa 4 du même article précise que « la désignation judiciaire d'un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires ». Ne pas s'entendre coûte de l'argent aux héritiers eux-mêmes.

Le cas fréquent du conjoint survivant usufruitier relève de l'alinéa 3, dont l'effet surprend souvent : à défaut d'accord, les intéressés sont représentés par le nu-propriétaire — donc par les enfants, non par l'usufruitier. S'il y a plusieurs nus-propriétaires et qu'ils ne s'accordent pas — la situation la plus courante au décès du premier conjoint —, un mandataire commun est là encore désigné judiciairement, à leurs frais. Dans les autres hypothèses de démembrement, l'alinéa 5 prévoit qu'à défaut d'accord les intéressés sont représentés par le propriétaire.

La ligne de partage est celle de l'exigibilité, pas celle du vote. Les charges appelées avant le décès sont une dette de la succession, que les héritiers supportent selon les articles 870 et 873 du Code civil. Les charges appelées après le décès sont dues par les héritiers en leur qualité personnelle de copropriétaires, puisqu'ils le sont devenus dès le décès. Le fondement en est l'article 10 de la loi de 1965, dont l'alinéa 2 les oblige à participer aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes et à verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l'article 14-2-1, le tout « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ». C'est cette clé, et non les parts successorales, qui détermine le montant appelé.

Concrètement, l'article 14-1, I, alinéa 3, dispose que « la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». Pour les travaux non compris dans le budget prévisionnel, le II du même article renvoie aux modalités votées par l'assemblée : il faut alors se reporter au procès-verbal qui a fixé l'échéancier des appels de fonds. Un vote antérieur au décès ne rend pas la somme exigible avant le décès ; c'est l'échéance qui compte.

Le syndic n'a pas à attendre le règlement de la succession pour appeler les charges, et il ne le fera pas. Si les héritiers restent inertes, il peut demander au juge la désignation d'un mandataire successoral sur le fondement de l'article 813-1 du Code civil, qui ouvre expressément la demande à « un créancier » — qualité que revêt le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées. La Cour de cassation a jugé que ce texte « n'est pas réservé aux successions indivises, mais a vocation à s'appliquer à toute succession » (première chambre civile, 17 octobre 2019, pourvoi n° 18-23.409, publié au Bulletin), dans une affaire où le légataire universel n'avait ni publié son titre ni réglé les charges de copropriété. Répondre au syndic dès le début coûte donc bien moins cher que de l'ignorer.

Commençons par le numéro d'article, car il change tout. Depuis le 1er janvier 2023, l'article 14-2 de la loi de 1965 régit le projet de plan pluriannuel de travaux et non plus le fonds de travaux : celui-ci est désormais l'article 14-2-1. Toute page qui cite « l'article 14-2 » pour le fonds de travaux se fonde sur un état du droit antérieur à 2023.

Le III de l'article 14-2-1 est sans ambiguïté : « Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. » Ce que le défunt a versé ne revient donc pas à la succession, ni au moment du décès, ni lors d'une revente.

Cette valeur n'est pas perdue pour autant, et le texte le dit lui-même : la troisième phrase du même III précise que « l'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ». Autrement dit, le fonds de travaux ne se récupère pas auprès du syndic, il se négocie avec l'acquéreur. Il figure d'ailleurs dans l'état daté établi lors de la revente. Deux conséquences pratiques pour les héritiers : ne pas espérer un remboursement du syndicat, et penser à faire valoir le solde du fonds de travaux lors de la mise en vente. Ils restent par ailleurs redevables de la cotisation annuelle obligatoire, que l'article 10 vise expressément.

Le premier concerne l'état daté. Ce document, prévu à l'article 5 du décret de 1967 — dans sa rédaction issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 25 décembre 2025 —, récapitule en trois parties les sommes dues par le cédant, celles dont le syndicat pourrait lui être débiteur et celles incombant au nouveau copropriétaire. Le point décisif tient à son déclencheur : le syndic l'établit « avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4 », c'est-à-dire de tout « acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ». Une transmission par décès n'est pas un acte conventionnel : le syndic n'a donc aucune obligation d'établir un état daté du seul fait du décès. Un partage, une licitation ou une vente ultérieurs par les héritiers, en revanche, en déclencheront un.

Le plafond d'honoraires appelle la même vigilance. Il est fixé à 380 € TTC par l'article 1er du décret n° 2020-153 du 21 février 2020, montant inchangé depuis son entrée en vigueur le 1er juin 2020. Mais l'article 10-1, b), de la loi de 1965 le rattache expressément aux prestations effectuées « à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot » : pour un état daté demandé lors d'un partage à titre gratuit, il ne joue pas. Deuxième réserve, sur la répartition des appels de fonds : l'article 6-2 du décret de 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025, commence par les mots « à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot » et suppose deux patrimoines distincts. Au décès, il n'y a ni vendeur ni acquéreur : les héritiers continuent la personne du défunt. La logique de fond — le débiteur est celui qui est copropriétaire au jour de l'exigibilité — reste éclairante, mais l'article 6-2 ne peut pas être invoqué comme son fondement en matière successorale.

Un dernier point, souvent négligé, engage la responsabilité des héritiers dès le premier jour : l'article 9-1 de la loi de 1965 oblige chaque copropriétaire à s'assurer contre les risques de responsabilité civile, « soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ». Devenus copropriétaires au décès, les héritiers y sont tenus même si le logement reste vide pendant le règlement de la succession. Ne résiliez donc pas l'assurance habitation du défunt sans avoir mis en place une couverture équivalente : l'alinéa 2 du même article oblige bien le syndicat des copropriétaires à s'assurer lui aussi, mais cette assurance couvre l'immeuble, pas la responsabilité personnelle de chaque copropriétaire.